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黄瑜:大数据预判2024中国房地产市场趋势


2023年12月7日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。


近几年中央发布了一系列文件,持续强调数据要素的重要性,今年2月明确提出建设数字中国是数字时代推进中国式现代化的重要引擎。对于房地产而言,在房地产高质量发展过程中,我们相信数据也将发挥决定性作用。

2023年,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调,中央和监管部门落地多项举措力促房地产市场平稳运行,但购房者置业情绪、企业端市场信心尚未得到扭转,市场仍延续调整态势。 根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023年1-11月,百城新建住宅价格整体平稳运行,二手住宅价格持续下跌,百城中97个城市二手房价格累计下跌。销售方面,1-10月,全国商品房销售面积9.3亿平方米,同比下降7.8%,商品房销售额9.7万亿元,同比下降4.9%,其中现房销售面积同比增长15.6%,表现明显好于期房。 根据中指数据,1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%,其中一线城市同比增长约3%; 1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%,以价换量下,重点城市二手房市场表现好于新房。

土地市场方面,今年以来全国土地低迷态势未改,1-11月,全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。 值得关注的是,22城高溢价地块成交面积同比增长18.7%,优质地块成交增加意味着未来改善型楼盘供应将增加,可对新房销售规模形成一定支撑,同时带动房价结构性上行。 另外,至11月末,除北京、上海、深圳外,多数城市已取消土地最高限价,但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价,整体热度仍较低。

展望2024年,经济增速、货币信贷、调控政策等是房地产市场重要的外部影响因素。

从政策趋势上看,预计2024年,供需两端政策持续发力,核心一二线城市政策继续优化,房企资金支持举措细化落实,“三大工程”是政策发力主要方向。需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点,一线城市因区施策、因需施策,京沪有望降低二套房首付比例,降低房贷利率(有望向刚需倾斜),优化普宅认定标准,降低交易税费等,此外,一线城市优化郊区限购也存在可能;核心二线城市预计将全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

供给端“促进金融与房地产良性循环”要求下,企业端资金支持政策有望继续细化落实,“三个不低于”改善企业融资环境;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进,推动化解项目交付风险;同时,各地土拍规则预计将继续放宽,带动土地市场活跃度提升;另外,“三大工程”配套政策有望加速落地,预计保障房实施策略逐渐明晰,大部分城市或以盘活存量为主;城中村改造因城施策实施细则有望陆续出台,一批项目将进入实施阶段;“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合,因地制宜实现资源再利用。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

需求端,中性情形下,预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%;乐观情形下,2024年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长。其中,不同城市市场分化或更加明显,一二线人口保持流入,产业资源优势突出,新房规模有望逐步筑底;低能级城市住房回归消费属性,预计市场将延续回落态势,城镇化及购买力主导市场走势。

供给端,开工方面,2024年,新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏,中性情形下,2024年新开工面积同比降幅在10%左右,新开工规模低于9亿平方米。投资方面,新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复,近两年土地成交缩量态势未改,或导致土地购置费进一步下行,中性情形下,2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。乐观情形下,城中村改造和保障性住房建设发力,开发投资额与2023年基本持平。

在此背景下,房企需结合自身情况制定相应策略,对于稳健型企业,一方面应把握融资窗口期,积极与金融机构对接,拓宽融资渠道; 另一方面需要把握市场机会,积极营销、加快回笼资金,同时轻重并举实现转型升级。

对于出险企业,仍需积极作为解决当前面临的问题,借助当前金融政策窗口,积极与金融机构对接,对债务能展尽展,同时,积极营销回款,并全力保交付; 另外,处置资产、加快出清,抓政策机遇盘活存量,包括未售住宅、非住宅、未动工土地等,结合政策契机,主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活,承担相应损失进行出清。

经过这些年发展,中指形成了中国房地产至今为止数据量最大的系统,希望用我们的数据为大家进行系列服务,帮助大家把握未来的市场机会。 最后,一个数字胜过千言万语! 中指非常希望用大数据帮助大家顺势而为做出更好的业绩,谢谢!













报告下载
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“新房改”将至,对楼市影响会有多大?

https://www.cih-index.com/report/detail/62916.html

新政满两月,一线城市楼市正在发生变化!

https://www.cih-index.com/report/detail/62652.html

地价上限、限墅令取消?三大影响值得关注

https://www.cih-index.com/report/detail/62462.html

中国房地产政策跟踪报告(2023年11月)

https://www.cih-index.com/report/detail/64439.html

➤企业研究

2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/64437.html

2023年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/64440.html

中国房地产企业融资监测月报-2023年11月

https://www.cih-index.com/report/detail/64830.html

外资并购不动产:注重长期稳健收益,布局新兴物业

https://www.cih-index.com/report/detail/64309.html

➤房地产市场

中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望

https://www.cih-index.com/report/detail/64863.html

2023年中国住房租赁市场总结与展望

https://www.cih-index.com/report/detail/64866.html

2023年1-10月全国房地产开发经营数据解读

https://www.cih-index.com/report/detail/64090.html

➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告(2023年11月)

https://www.cih-index.com/report/detail/64441.html

最新!2023年10月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/63267.html

➤物业研究

2023中国房地产服务品牌价值研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html

2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中国物业服务百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

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