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住宅“偷面积”合法化?广州实施容积率新规

今后,广州开发商或不需再想方设法在住宅上“偷面积”。

11月9日,广州市规划和自然资源局发布并实施《广州市建筑工程容积率计算办法》(下称《容积率办法》)。明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%,并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。此外,套内建筑面积超过144㎡的复式住宅,其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。



住房面积不需“偷”? 新规允许主阳台半计容比例提升5个百分点

《容积率办法》指出,后疫情时代人们对于居住品质、阳台空间提出了更高的要求,为推进“未来社区”“健康住宅”建设,将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%,并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。



结合广州湿热、多雨的气候特点,适当增加阳台等半开敞空间可以提供遮阳、通风、绿化及休闲空间,改善居住舒适度和生活品质。结合“健康住宅”的要求增加半开敞空间半计容比例一是鼓励设置入户花园,以利于通风换气,满足入户消杀、临时储物等缓冲目的;鼓励设置一个大进深的多功能凸阳台,作为承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间,以缓解居民对户外环境的需求,让居民在家也能感受自然氛围;此外,鼓励单独设置生活阳台,与景观阳台区分开,加强空气对流。



此外,为适应当前高品质住宅层高的要求,对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅,将其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

推广“工业上楼” 提出分层的层高基准值控制

为适应粤港澳大湾区当下产业升级和转型的新时代,《容积率办法》对工业建筑、物流建筑单倍计容的层高基准值予以适当放宽,并明确有特殊工艺需求的工业建筑和仓储、物流建筑等按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

对于非单层工业厂房,根据“工业上楼”功能复合的空间特点,提出分层的层高基准值控制,即首层至第3层为8米,第4至6层为6米,第7层及以上为4.5米;对于仓储、物流建筑,结合其建筑特点分为盘道式和非盘道式,盘道式的仓储、物流建筑其每一层均为高周转楼层,其层高基准值均按12米控制,而非单层、非盘道式的仓储、物流建筑,根据其周转效率提出分层的层高基准值控制,即首层、二层为12米,第3至6层为6.6米,第7层及以上为5.4米。

取消6.7米层高要求 鼓励大型商业地下空间开发利用

鼓励轨道交通附属设施与建筑合建,推动城市高品质公共空间实施,明确市政、交通设施上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施及其与上盖建筑之间的结构转换层,盖上停车库及其地面疏散楼梯间等附属设施不计容,明确轨道交通地下车站和区间及其专用附属设施(除商业设施外)不计容。

此外,鼓励大型商业地下空间综合、系统开发,集约节约利用城市空间资源,对于集中大型商业综合体建筑的地下部分,取消原6.7米的层高基准值要求,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

支持公共停车场建设,促进电动车充电基础设施建设,明确符合有关规定的停车场(楼)不计容;与文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产建筑相关的规定做好衔接,对符合规定的免于计入容积率。

鼓励建筑设屋顶花园、公共活动空间,鼓励建筑第五立面采用整体化设计,建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间,或提供不小于屋顶面积60%用作公共活动区时一体化设计的梯屋及设备设施用房,当上述建筑面积累计不大于屋顶面积的25%时不计容。明确建筑外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙不计容等等。

修订并拓宽“建筑公共开放空间”释义

值得关注的是,《容积率办法》修订并拓宽“建筑公共开放空间”释义,强调建筑公共开放空间应具备边界开放与便捷的公共可达条件,面向公众或者不特定业主全天候免费开放,将过街楼、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊等明确纳入“建筑公共开放空间”释义,鼓励建设各类连廊,形成适应广州气候特色的慢行系统,提高居民出行舒适度。对于原释义中“城市公共通道”部分则纳入不计容范畴,不受“建筑公共开放空间”的总比例控制。

此外,提高首层以外建筑公共开放空间的不计容比例上限,鼓励利用层间架空、空中连廊等打造丰富的公共开放空间。将住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间累计不大于本栋建筑规划核定计算容积率总建筑面积的比例由原3%提高至5%,其中创新型产业建筑关于公共开放空间的容积率计算规则与办公类建筑要求一致,为体现对工业园区建筑环境提升的支持,助推制造业立市,放宽工业建筑首层公共开放空间不计容。

考虑到部分地形复杂,场地内高差大、坡(台)地建筑存在同一建筑物结合地形和道路广场灵活设置不同标高“多首层”的情形,其公共开放空间属于直接对外,《容积率办法》将位于坡地与相邻室外广场平缓相接的情形的公共开放空间纳入“建筑物首层的建筑公共开放空间”范畴,不作比例要求。

采写:南都·湾财社记者 邱永芬

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