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万科新资管版图 出售泊寓股权传闻背后的虚与实


观点网 刚刚宣布利润回正的泊寓,陷入了“被出售”的风波之中。

近日有市场消息称,万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权,参与谈判的潜在买家包括国企。

对于出售传闻,3月5日,据一位接近万科的相关人士透露,这一传闻并不属实。

此外,有熟悉泊寓的相关人士则提到,暂未听说这一消息。

有业内人士认为,万科泊寓的资产属性整体较为优质,整体出售的可能性不大,但不排除引入合作方,共同推进租赁业务的可能。

出售虚实

2月29日,有市场消息称,万科计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权,参与谈判的潜在买家包括国企。

作为行业的风向标,万科的任何动作都能引发市场关注。对于上述出售传闻,不少人士认为消息的真实性存疑。

3月5日,据一位接近万科的相关人士透露,这一传闻并不属实。亦有熟悉泊寓的相关人士向观点新媒体透露,暂未听说这一消息。

的确,目前万科泊寓的盈利能力及市场规模在行业当中均属头部,整体出售的可能性并不大。

据了解,万科于2016年5月正式推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”,至今已有八年时间。

此前,万科董事会主席郁亮就曾经说过:“指望长租公寓赚钱是不现实的,如果赚钱的话,要挣的只能是一个长期定向的钱。”

不过,在去年10月份万科媒体交流会上,该公司管理层首次宣布,泊寓在5月份、6月份开始实现利润回正,同时预计今年整体利润回正。

在此之前,房企系租赁企业中公开宣布实现盈利的仅有招商伊敦和龙湖冠寓。

除了盈利能力,截至2023年末,泊寓业务布局全国32个城市,管理运营房源达23.6万间,开业约18万间。

由此看来,无论是市场规模还是盈利水平,万科泊寓的资产属性整体尚优。更重要的是,目前租赁行业大有可为,布局多年的万科或许不会在行业顶峰抽身离开。

近两年,在政策支持下,住房租赁行业进入高质量发展阶段。例如2023年,中央政府共出台20条与住房租赁行业相关的政策,涉及金融支持、税收优惠、市场监管等多个层面。

2024年开年,“金融17条”正式落地,为住房租赁行业多元化融资送出“大礼包”。

除了政策利好,保租房公募REITs市场亦持续扩容,继首批四支保租房REITs上市之后,去年华润有巢REITs成功上市,成为首单由市场化机构管理运营的保障性租赁住房公募REITs,无疑为房企、运营机构发行公募REITs提供典范。

其次,随着住房租赁市场的快速发展,越来越多企业涉足长租公寓领域,国企、城投公司、外资等纷纷加码这一领域。

显然,无论是政策端的利好、市场端的复苏还是资本端的加码,无不说明住房租赁行业正处于向上市场。

基于以上因素,万科在这个时候出售泊寓的可能性较低。

不过,有市场人士分析指出,不排除引入合作方共同推进租赁业务的可能。另有坊间消息称,万科正计划向深铁出售泊寓部分股权,此举是为了推动后续REITs的发行。

此前亦有传闻称,平安曾接触万科,探讨泊寓的合作可能。

真真假假、虚虚实实,截至目前,消息已经持续发酵了一段时间,仍未见靴子落地。

资管版图

从野蛮生长到精细化运营,住房租赁行业经历了一轮大洗牌之后进入了新的发展阶段。

当下,住房租赁的大资管时代已经到来。

对比来看,过往的开发逻辑之下,住房租赁企业,尤其是房企系租赁企业,更多是作为资产持有人的角色,负责长租项目开发、建设及运营。

如今的大资管时代,更加考验企业的资管能力,以及资产保值、增值能力。期间,企业的经营本质从原本的开发持有变更为资管管理,打造“募、投、融、管、退”全链条能力就显得由为重要。

观点新媒体了解到,当下住房租赁行业的资管模式,其一体现在金融端,即通过发行公募RETIs的方式打通资管闭环,如华润有巢、城投宽庭等。

要发行保租房公募REITs,实现房源纳保是第一步。

数据显示,2023年三季度末,万科泊寓管理的租赁房源中已有9.05万间纳入保障性租赁住房,对比去年同期的4.28万间增长111.45%,在已开业房间数中占比50.28%,管理房间数中占比38.52%。

截至去年6月底,泊寓纳保项目数从年初的66个增长至106个,纳保项目布局的城市从14个扩充到19个。

显然,万科泊寓亦在积极获取保租房公募REITs的入场券。

2023年中期业绩会上,该公司管理层就曾表示,已经组织了公寓REITs发行的准备工作。

10月份的媒体交流会,万科方面再度强调,商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs,有信心取得突破。

除了金融端,资产端则积极在“募、投、融、管、退”全链条发力,探索多样资管模式。

回到此次出售事件上来看,如若万科通过出售一部分股权引入合作方,共同参与住房租赁业务的建设,同样是资管模式的一种。

毕竟,虽然近些年万科泊寓不断通过重、中、轻三种模式进行扩张,但重资产仍占较大比重,如若成功引入第三方,能够实现长租板块降杠杆,加快业务的发展。

同时,住房租赁业务具备高投入、长周期、慢回报的特性,作为一种长线运营的项目,对企业的资金要求非常的高,因此金融支持成为无法绕开的一环。

当下地产行业风险未完全出清,市场信心未完全恢复的大环境中,从集团获取资金发展长租业务不是首选,唯有打造各业务线条自身的资管能力,才能在竞争激烈的市场中确立品牌和市场地位。

实际上,不止是长租业务,万科旗下多元板块早已尝试建立各自的资管能力。

比如物流地产方面,早在2015年,万科就曾并引入全球最大私募股权基金美国黑石集团作为股东,共同发展物流地产。目前,这种“地产+基金”的模式已然跑通。

近日,万纬物流更以佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园作为底层资产,发行公募REITs.

商业地产方面,万科旗下印力集团多次通过基金、资产证券化等方式,扩大旗下业务规模。

2023年年末,印力亦作为首批消费基础设施公募REITs的参与者,正式打通了公募REITs的通道。

物流及商业显然已经构建起了自身的资管能力,租赁业务跟进调整,似乎不失为一个明智的选择。

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